A compra de um imóvel é sem dúvida uma das maiores realizações na vida. Quem não quer adquirir a tão sonhada casa própria e se desvencilhar do aluguel? Entretanto, não é um sonho fácil e comprar um imóvel sem tomar certos cuidados pode destruir anos e anos de economia. Foi pensando nisso que criei uma relação com a documentação necessária em detalhes para compra de imóvel, e, a mesma não só trará mais segurança ao comprador, mas também servirá de referência para quem é profissional da área.
Certidões e Documentos do Vendedor Pessoa Física:
• Certidão Negativa de Quitação de Tributos e Contribuições Federais, e Certidão da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional;
• Certidão Negativa da Justiça Federal;
• Certidão Negativa de Distribuição de Ações Cíveis (15 anos);
• Certidão Negativa de Distribuição de Executivos Fiscais (Federal, Estadual e Municipal) (10 anos);
• Certidão Negativa de Distribuição de Ações Criminais (10 anos);
• Certidão Negativa de Distribuição de Reclamações Trabalhistas (10 anos);
• Certidão Negativa de Protestos (10 anos);
• Cópia reprográfica autenticada do comprovante de endereço atualizado.Caso a Vendedora seja Pessoa Jurídica, também será necessária a apresentação das seguintes Certidões e documentos
• Certidão Negativa de Débito do INSS em nome da Empresa Vendedora;
• Certidão Negativa de Ações Cíveis (incluindo falências e concordatas);• Xérox autenticada do instrumento de constituição da empresa e sua última alteração referente à representação;
• Certidão de breve relato expedida pela Junta Comercial competente;
• Certidões pessoais em nome dos sócios da empresa vendedora.
As certidões devem ser obtidas na cidade onde reside o vendedor do imóvel e, também, na cidade onde está localizado o bem (caso o imóvel seja de local diverso da residência do vendedor). Se a pessoa residir em mais de uma cidade ou residir numa cidade e tiver negócios em outra, as certidões devem ser obtidas em ambas as cidades. Se o vendedor for casado, as certidões devem ser obtidas, também, em nome do cônjuge.
Mas onde obter as Certidões? Essas certidões podem ser requeridas, respectivamente, no site da Receita Federal, no site do Tribunal Federal, nos Fóruns e no Cartório de Protesto.
Garantias:A análise minuciosa das certidões pessoais serve para demonstrar a situação do vendedor e se o mesmo não está insolvente, próximo de ter o patrimônio afetado ou penhorado por dívidas, se teve seus poderes interditados, ou se há outros entraves que possam vir a prejudicar a aquisição.
Certidões do Imóvel:
• Matrícula Atualizada do Imóvel, com Negativa de Ônus Reais e Alienações (20 anos), obtida no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel seja registrado.
• Certidão Negativa de Quitação de Tributos Municipais e certidão Negativa de Impostos Prediais. Se o imóvel for urbano, a certidão deve ser obtida na Prefeitura e se for rural, no Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).
Garantias:A análise da certidão vintenária do imóvel relata as alterações realizadas no registro nos últimos vinte anos, apontando se existe ônus real sobre o bem, como também a certidão emitida pelo município demonstrará se há dívidas de tributos referentes ao imóvel de compra.
É importante verificar o atual registro do imóvel e os anteriores para saber se há entre eles algum tipo de fraude, o que invalidaria a aquisição. Veja se foi efetuada a averbação da construção do imóvel à margem de sua matrícula, se a contribuição ao INSS sobre a obra foi devidamente recolhida e se o imóvel está regularizado junto à prefeitura local com planta aprovada e habite-se.
No caso de imóvel em condomínio ou em loteamento fechado, solicite junto à administração/síndico uma declaração de quitação de taxas condominiais.
Procuração:Caso o representante do vendedor esteja intermediando a negociação por meio de uma procuração, solicite uma cópia da mesma, dirija-se ao cartório onde ela foi lavrada e peça uma certidão atualizada da procuração em questão.
Dica: Um dos grandes erros cometidos pelos compradores de imóveis é o fato de acharem que após a assinatura da escritura são legítimos proprietários do bem adquirido, e não é bem assim, pois o regramento jurídico pátrio prevê que somente após o registro da escritura na matrícula o novo proprietário obtém o direito real sobre o bem. Portanto, depois dos documentos prontos e se não houver impedimentos (penhora, ações judiciais diversas etc.) deve ser feita a escritura no Cartório de Notas, normalmente indicado pelo comprador. O escrevente do Cartório é o responsável por lavrar a escritura, que será conferida pelos vendedor(es) e comprador(es) antes da assinatura. A propriedade do imóvel SOMENTE é transmitida ao comprador com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
“Se o dinheiro for a sua esperança de independência, você jamais a terá. A única segurança verdadeira consiste numa reserva de sabedoria, de experiência e de competência “. (Henry Ford)
EXIJAM SEMPRE PROFISSIONAIS QUALIFICADOS E CREDENCIADOS PARA A NEGOCIAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Dúvidas , sugestões ou dicas para as próximas matérias, estarei à disposição. Grande abraço a todos e até a próxima oportunidade!
Graziela Menezes
Creci 21.568
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Graziela é Corretora e Consultora Imobiliária da Marcão Imóveis com 14 anos de experiência na área comercial em empresas nacionais e multinacionais. Pós-graduada em Gestão Estratégica de Negócios e Marketing pela FGV, Graduada em Letras e Graduanda em Administração de Empresas pela Unifemm. Personal & Professional Coaching pela SBC, Certificada pela ANBID e é EMPRETECA pelo Sebrae-MG.
