A compra, a venda e a simples manutenção de qualquer imóvel não deve passar incólume aos olhos da Receita Federal. A não ser que se qualifique como 
isento, o contribuinte deve informar todos os imóveis que possui na entrega da declaração do Imposto de Renda 2012.
Confira, a seguir, dicas para não se enrolar com as informações e acabar na malha fina:
Como declarar um imóvel financiado ou não
Casa, apartamento, terreno, galpão. A Receita disponibiliza diferentes códigos para cada tipo de imóvel, e selecioná-los adequadamente deve ser o primeiro passo do contribuinte. No caso de imóveis financiados, será preciso informar todos os valores das parcelas que foram pagas até 31 de dezembro de 2011, e não o valor total do bem. No campo “Discriminação”, também devem ser relacionadas as condições de aquisição do imóvel: se já está quitado, se foi comprado de uma construtora, financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, ou por uma outra linha de crédito.
Se o imóvel já foi declarado em anos anteriores, o contribuinte precisará apenas repetir as informações na declaração do IR 2012, inclusive o preço. Isso acontece porque as oscilações de mercado não são consideradas pela Receita. Portanto, o valor do imóvel só será corrigido em caso de reformas e melhorias e nunca por qualquer índice de preço, a despeito de eventuais valorizações – expressivas ou não – que ocorrerem ao longo do tempo.
Quem declara pela primeira vez um imóvel
Quem tinha um imóvel de menos de 300.000 reais ou era isento de entregar a declaração do IR por todos os outros critérios, mas mudou de condição em 2011 e vai informar o imóvel pela primeira vez na declaração deste ano, deve ficar atento. Bens adquiridos a partir de 1996 devem ser declarados sempre pelo seu custo de aquisição.
A lógica vale também para quem era dependente e vai declarar por conta própria este ano. É o caso, por exemplo, de um filho universitário que tinha um imóvel, passou a receber um salário e, por isso, optou por fazer a declaração por conta própria ao invés de incluir a nova renda tributável no nome dos pais. Essa pessoa terá que copiar o último valor do imóvel que era informado na declaração em que aparecia como dependente, lançando-o na seção “Declaração de Bens e Direitos”. Será preciso repetir os mesmos valores nas colunas de 2010 e 2011. Da outra ponta da cadeia, o bem não deve ser incluído na “Declaração de Bens e Direitos” do antigo responsável. Para registrar esta mudança à Receita, o pai que já não tem o filho como dependente precisará apenas deixar em branco as colunas dos anos de 2010 e 2011 referentes ao imóvel anteriormente declarado.
Reformas e melhorias no imóvel
Esta é a única situação em que o valor do imóvel declarado pode sofrer alteração. Contudo, é preciso comprovar tudo que foi gasto com as obras. Vem daí a importância de guardar todos os recibos com materiais e fornecedores. Os dados e valores devem ser preenchidos no campo “Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel, como localização e preço. A coluna de 2010 deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna de 2011 já deve apontar o acréscimo ganho com as benfeitorias. Acrescer na declaração o valor de um imóvel com reformas é uma forma de pagar menos IR sobre o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel no futuro (veja abaixo).
Como declarar o ganho com a venda de um imóvel
O ganho de capital com a venda de imóveis não será tributado em três situações: se o valor da transação for inferior a R$ 440.000,00 para o único imóvel que o contribuinte possuir; se o dinheiro recebido pelo imóvel for totalmente reinvestido na compra de outro imóvel residencial dentro de um prazo de seis meses; se o imóvel tiver sido comprado até 1969. No último caso, entende-se que ele já foi totalmente depreciado.
Em qualquer outra situação, o contribuinte deve baixar o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital informar o valor real de venda que consta no contrato previamente firmado e responder às demais questões. O próprio programa irá apurar se há alguma isenção ou redutor do ganho de capital, fazendo as possíveis deduções sobre o valor do imposto devido. Imóveis que tenham sido adquiridos entre 1969 e 1988, por exemplo, ganham abatimentos.
Não esquecer de declarar o dinheiro com reformas para elevar o valor do imóvel ajuda a reduzir o ganho de capital sobre o qual é calculado o IR. Depois de chegar ao valor a ser pago, o contribuinte deve importar esses dados para a declaração do IR 2012.
“ A humildade é a única base sólida de todas as virtudes “. (Confúcio)
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Dúvidas , sugestões ou dicas para as próximas matérias, estarei à disposição. Grande abraço a todos e até a próxima oportunidade!
Graziela Menezes
Creci 21.568
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Graziela é Corretora e Consultora Imobiliária da Marcão Imóveis com 14 anos de experiência na área comercial em empresas nacionais e multinacionais. Pós-graduada em Gestão Estratégica de Negócios e Marketing pela FGV, Graduada em Letras e Graduanda em Administração de Empresas pela Unifemm. Personal & Professional Coaching pela SBC, Certificada pela ANBID e é EMPRETECA pelo Sebrae-MG.
