Cuidados ao Adquirir Imóvel na Planta

O Brasil e mais especificamente Sete Lagoas tem recebido um número expressivo de lançamentos imobiliários. E junto à aquisição dos mesmos, vem as dúvidas : Será que receberei o imóvel dentro do prazo estipulado em contrato ?  Será que a construtora é confiável ? Enfim , quais os aspectos que tem que serem observados ao adquirir um imóvel na planta ? Seguem abaixo algumas dicas importantes e que trarão maior segurança no momento da transação imobiliária.

1)- ANALISE TODAS POSSIBILIDADES: Lembre-se que a aquisição de imóvel na planta é uma compra de longo prazo. Você deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil.

2)- PESQUISE SOBRE A CONSTRUTORA: Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado. A dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações no Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.

3)- DOCUMENTOS: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. É crime levantar um empreendimento sem estes documentos. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens. Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos vendedores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.

4)- VISITE A OBRA PESSOALMENTE: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos vendedores/corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.

5)- NÃO SUBESTIME A MAQUETE: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel – esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.

6)- TUDO PODE SER USADO NO TRIBUNAL: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papéis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de títulos e documentos.

7)- TORNE OFICIAL: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. 

8)- CONSULTE O TABELIÃO: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato – que podem passar “despercebidas”, dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.

9)- FIQUE ATENTO NA POLÍTICA DE JUROS: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.

10)- SEJA BENEFICIÁRIO DO SEGURO: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.

“ Não basta conquistar a sabedoria, é preciso usá-la “. (Cícero)

EXIJAM SEMPRE PROFISSIONAIS QUALIFICADOS E CREDENCIADOS PARA A NEGOCIAÇÃO IMOBILIÁRIA.

Dúvidas , sugestões ou dicas para as próximas matérias, estarei à disposição. Grande abraço a todos e até a próxima oportunidade!

Graziela Menezes
grazielamenezes@marcaoimoveis.com.br 

Graziela é Consultora Imobiliária da Marcão Imóveis, CRECI 21.568, Perita Avaliadora Imobiliária, 14 anos de experiência na área comercial em empresas nacionais e multinacionais. Pós-graduada  em Gestão Estratégica de Negócios e Marketing pela FGV, Graduanda em Administração de Empresas e Graduada em Letras pela Unifemm. Personal & Professional Coaching pela SBC, Certificada pela SUSEP,  ANBID e é EMPRETECA pelo Sebrae-MG.