Problemas com atraso na entrega do seu apartamento?

COMPROU IMÓVEL NA PLANTA E O PRAZO JÁ FOI ULTRAPASSADO? VEJA O QUE FAZER.

A construção civil de uns anos para cá esta dominando o mercado brasileiro, o que marca uma nova década e podemos dizer até uma nova era para nosso país, ademais, podemos dizer que o crescimento exponencial do ramo da construção civil também elevou-se devido as obras que envolvem todo país com a vinda da Copa do Mundo em 2014, o que acarretou também diversos investimentos na habitação em todo canto do país.

Não podemos deixar de mencionar que tal crescimento não é apenas em consequência da Copa e de outros eventos de grande monta, ao passo que, essa explosão imobiliária é impulsionada pela demanda, pelo crédito e pelos programas governamentais, como: “minha casa, minha vida”; dentre outros ofertados no mercado que cooperam com  o crescimento exponencial do ramo da construção civil.

Diante de todas essas vantagens e desvantagens que o setor oferece,  todos brasileiros que ainda não tem casa própria buscam realizar seus sonhos,  porém, é importante o cidadão ficar atento as propagandas e os meios de compra do imóvel para não cair em armadilhas ou mesmo não se frustrar com os atrasos e promessas das construtoras que aumentam a cada dia.

Colocamos em pauta a questão da compra do imóvel na planta e o que é possível fazer quando ocorre o atraso na entrega da obra, normalmente ocasionando inúmeros transtornos ao comprador, que acaba ficando em uma situação de total impotência perante a construtora.

Muitas vezes, temos, por exemplo, a situação do casal que adquire um imóvel para após o casamento realizarem a mudança, organizam toda a festa, adquirem os móveis, agendam as datas da cerimônia, viagem, etc., mas ao chegar a data de entrega do imóvel, este ainda se encontra inacabado e sem uma previsão concreta de conclusão das obras. 

Ou ainda, podemos citar aquele que adquire um imóvel na planta, como forma de investimento, planejando suas finanças contando com os valores da locação e, no entanto, se vê obstado de obter qualquer retorno financeiro, pela não conclusão das obras.

Normalmente, quando ocorrem essas situações as construtoras enviam correspondências informando aos adquirentes que estão ocorrendo entraves burocráticos ou ainda se esquivam da culpa, suscitando diversos motivos tais como a falta de material, chuvas excessivas, greve de mão-de-obra e até mesmo intervenções governamentais. Estes, portanto, são os principais fatores para retardar uma construção e mudar todos os planos dos compradores.A dica ao adquirir um imóvel na planta é verificar a procedência da empresa no mercado brasileiro, se a empresa tem outras obras na cidade ou outros Estados, se tem muitas ações judiciais em tramite na justiça dentre outros meios.

Importante ainda ficar atento ao fato que em praticamente todos os contratos as construtoras inserem cláusulas estabelecendo “prazos de carência” para a entrega da unidade imobiliária. Ou seja, ao analisar o contrato o adquirente do imóvel perceberá que a construtora se compromete a concluir a obra e fazer a entrega do bem em uma data específica. Entretanto, tornando-se corriqueira a ocorrência de alguns acontecimentos que podem acarretar o atraso da entrega dos imóveis, as construtoras como forma de precaução, inserem cláusulas estabelecendo uma prorrogação do prazo de entrega em razão de casos fortuitos ou força maior. Essa carência geralmente é de 60, 90 ou 180 dias.

Contudo, uma vez alcançado o termo final para a entrega da unidade, e isto não ocorrendo pelo fato de a construtora não ter conseguido concluir a obra, várias conseqüências podem surgir, autorizando o adquirente, inclusive, e se assim desejar, a pleitear a resolução do contrato com a restituição integral, e em uma única vez, de todos os valores por ele pagos, sem nenhum abatimento, além de indenização pela quebra do contrato.

Vale conferir alguns exemplos de casos que já foram julgados por nossos tribunais:

 “COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Empresa que não entregou a unidade no prazo ajustado. Sentença que julgou procedente o pedido do comprador de rescisão contratual com a devolução das quantias pagas. Relação de consumo, obrigação de devolução de valores pagos a título de aquisição de imóvel que não foi entregue por culpa da vendedora. Recurso dela, desprovido.”(TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.119626-0, Rel. Des. Teixeira Leite, julg. 08.07.2010)

É necessário esclarecer ainda que em determinadas situações, comprovando-se que em razão da não entrega do imóvel na data convencionada o adquirente teve prejuízos ou lucros cessantes, ou seja, “o que deixou de ganhar”, outros valores serão devidos pela construtora. Vejamos:

“CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. UCROS CESSANTES. CABIMENTO. (…) Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual (atraso na entrega) não lhe é imputável. (STJ – 3ª T., AgRg no REsp nº 735.353/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 15.09.2005)

Portanto, é preciso que a construtora tenha como provar que as ocorrências justificadoras do atraso na entrega das obras não tenham ocorrido por sua culpa, caso contrário, o comprador deve ser indenizado por danos morais e materiais.

Uma questão importante a ser ressaltada é o entendimento que vêm sendo reconhecido pelos Tribunais e que possui grande aplicabilidade. O prazo para o comprador propor a ação indenizatória pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos. Isso permite que aqueles consumidores cujos imóveis já foram entregues, mas fora do prazo, também possam entrar na Justiça.

Ajuizar ações buscando uma indenização pelo atraso na entrega do imóvel é um direito dos futuros proprietários. O valor da indenização é calculado de acordo com o valor do imóvel, disposição econômica da construtora e prejuízo do comprador.Novamente voltamos a dizer que, para aqueles que pretendem investir nesse tipo de negócio, é aconselhado que procurem uma construtora de qualidade, que seja reconhecida no mercado e recomendada pelos profissionais da área, podendo citar inclusive, casos onde as multas contratuais são honradas por estas construtoras.

Além disso, deve-se ficar atento às condições financeiras da construtora, porque o atraso da entrega pode estar relacionado a uma possível falência da empresa.Por fim, para melhor elucidar o asseverado, segue-se o julgamento de um recurso confirmado pelo tribunal de justiça do Paraná, onde fica evidenciada a veracidade das informações ora prestadas, inclusive constando o valor das indenizações:

“Trata-se de recursos de apelação interpostos em autos de ação de indenização por danos morais e materiais nº 1231/2005, movida por XXXXX em face de Grupo Econômico XXXXX,, Construtora XXXXX, e XXXX, contra sentença que julgou procedente a ação e condenou as requeridas, subsidiariamente:

a) ao pagamento dos danos materiais no importe de R$ 181.866,32 (cento e oitenta e um mil oitocentos e sessenta e seis reais e trinta e dois centavos), equivalentes a 215,937 CUBs, devidamente corrigidos pela média do INPC/IGP-DI, da data da constituição em mora dos réus, sobre os quais incidirão, ainda, juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 406 do CC/02, a partir da citação;

b) ao pagamento da quantia de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais) mensais, equivalentes ao preço do aluguel dos dois apartamentos, a título de lucros cessantes, a partir de 30/01/2000 até a entrega da obra aos autores ou, à data da quitação da dívida das requeridas com os autores, devidamente corrigidos com base nos índices estabelecidos pela APADI/SECOVI, tendo em vista o estabelecido em contrato, a partir de cada vencimento, sobre os quais também incidirão juros de mora de 0,5% ao mês até a vigência do CC/02, quando serão devidos à razão de 1% ao mês;

c) ao pagamento de indenização por danos morais, arbitrados em R$ 8.000 (oito mil reais) para cada um, aos autores XXXX e, em R$ 6.000,00 (seis mil reais) para a autora XXXXX, devidamente corrigidos pela média do INPC/IGP-DI, a partir do arbitramento, conforme enunciado da Súmula 362 do STJ, sobre os quais também deverão incidir juros de mora de 1% ao mês, nos termos do art. 406 do CC/02, a partir da sentença”.

Por fim, atente novamente ao resumo das dicas para não cair em armadilhas antes de fechar seu negócio ou buscar seus direitos junto ao judiciário.Quando uma construtora não entrega o imóvel na data combinada no contrato, está deixando de cumprir uma oferta. Logo, caberá a você decidir como proceder dentre as seguintes opções:• Exigir a entrega imediata do bem. Isso muitas vezes é impossível, pois não se constrói um imóvel da noite para o dia.

• Aceitar outro bem ou prestação equivalente, ou seja, se aquela construtora possui outros imóveis prontos e você deseja residir em um deles, poderá solicitar a troca do bem adquirido. 
• Desistir da compra, sendo ressarcido de todos os valores pagos monetariamente corrigidos. 
• Cabe ainda o pagamento do aluguel pela construtora até que o imóvel seja entregue.Caso você opte por rescindir o contrato, além de receber o dinheiro corrigido de volta, pode pleitear ainda na Justiça a reparação dos danos morais. Os tribunais já vêm entendendo que esse tipo de descumprimento contratual é passível de indenização.

Por conseguinte, é importante elucidar ao leitor que procure informações antes de ajuizar ações temerárias, ademais, todo exposto acima deve ser analisado de forma cautelosa e criteriosa, para assim buscarem os seus direitos.

Rafael Torres Santana é Advogado. Pós graduado em Direito Processual Civil. Especialista em Direito Educacional. Conferencista e parecerista na área de responsabilidade civil relacionada a trânsito.