A falta de documentação adequada e a realização de construções fora dos padrões estabelecidos resultam em 50% dos imóveis em Minas Gerais apresentarem alguma irregularidade. Esse dado faz parte de um levantamento realizado pelo Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais (Cori-MG), abrangendo tanto imóveis residenciais quanto propriedades rurais.
Ao Diário do Comércio, a presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-MG), Eliza Novaes, alerta que, para que um imóvel seja considerado regular, é necessário que ele esteja devidamente registrado em nome do proprietário no cartório de registro de imóveis competente.
“Temos também outras documentações necessárias, como a matrícula imobiliária. Então, uma vez que uma pessoa que detém um imóvel, que tem a posse do imóvel, mas não tem o respectivo título, aquela matrícula, o registro imobiliário em nome dela, o imóvel é considerado irregular”, explica.
As seguintes situações levam à falta de documentação dos imóveis:
- O imóvel em si nunca teve documentação,
- o dono nunca teve o documento de propriedade, ou ele está em nome de outra pessoa e não foi feita a transferência.
- construções irregulares mesmo com o documento de propriedade registrado.
A advogada também esclarece que a regularização pode depender de aprovações na prefeitura: “Teríamos que, primeiro, identificar quais são os tipos de irregularidades naquela edificação caracterizando-a como irregular para que seja apontado melhor caminho para ser regularizado. Às vezes falta uma aprovação na prefeitura, uma obtenção de licença municipal ou um documento que faltou averbar no cartório. Tudo vai depender muito, pois o processo da regularização vai de caso a caso”.
Ela aconselha ainda a busca por profissionais que auxiliem na regularização. “Nesse momento voltado para regularização, buscar uma assessoria, ter um profissional competente, um especialista ou um profissional que entenda bem sobre a questão da regularização dos imóveis é importante e faz a diferença na hora de resolver as pendências”, pontua.
A primeira coisa a se fazer para evitar as irregularidades é verificar se, ao adquirir o imóvel, houve a lavratura da escritura pública de compra e venda e, depois, o registro no cartório de registro de imóveis.
“Um caso também que gera muita irregularidade são imóveis que foram transmitidos por meio de sucessão. O pai e a mãe tinham o imóvel e essas pessoas faleceram. Os filhos herdam, porém nunca fizeram inventário. Existem casos em várias gerações que o imóvel foi se perdendo por não ter sido transmitindo para os herdeiros”, aponta Eliza Novaes
Outro alerta da presidente da Comissão da OAB-MG é o de que não basta um contrato particular de compra e venda para ter segurança sobre o imóvel. “É preciso efetivamente que essa operação seja registrada por uma escritura pública de compra e venda. Depois, que essa escritura seja efetivamente registrada no cartório de registro de imóveis. E a mesma coisa a questão do inventário”, ressalta.
Imóveis regulares do ponto de vista documental possuem:
- Matrícula do imóvel.
- Documento de propriedade em nome do atual proprietário
- Conhecimento do histórico do imóvel
- Saber se em algum momento foi feito algum acréscimo de área
- Conferência se a área constante na matrícula, no registro de propriedade, ou mesmo do seu IPTU são iguais
O comprador que não faz o registro do imóvel pode até ser contestado sobre sua posse “O imóvel que não tem a matrícula efetivamente registrada em nome do comprador, a posse daquele imóvel pode ser questionada a qualquer momento. Então, se na matrícula consta um antigo proprietário, existe a possibilidade de requerimento de posse, dependendo do caso. Ficando, assim, suscetível a ter uma contestação de posse”, alerta.
Além disso, o dono que não tem o documento de propriedade sofre com desvalorizações do bem. “No momento de adquirir um imóvel, se ele não está 100% regular, se tem alguma pendência de regularização, o valor comercial do imóvel sofre uma significativa redução. É muito mais difícil vender um imóvel irregular, até porque você não consegue obter financiamento sobre ele, pois um dos requisitos para obter o financiamento é ‘dar’ aquele imóvel em garantia. Para fazer isso a pessoa que consta como proprietária do imóvel tem que assinar”, enumera a Eliza Novaes.
Eliza Novaes chama atenção também para a segurança das construções. “Esta é uma situação muito delicada e que temos observado com muito cuidado. Existem imóveis que estão efetivamente em área de risco, em área vulnerável, e essas pessoas precisam buscar orientação junto ao poder público, até mesmo para resguardar a sua própria segurança e a de todos os ocupantes do imóvel”, destacou.
As irregularidades mais comuns observadas na construção no estado são acréscimos de área no imóvel e ausência de licença ambiental.
Da Redação com Diário do Comércio
