A garantia constitucional do direito à moradia deveria estar consolidada enquanto política de estado. Entretanto, mesmo depois de promulgada a Carta Magna de 1988, as regras mudam conforme as diretrizes de cada governo. Criado em 2009, o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) vem recebendo adequações e modificações ao longo dessa década de existência.

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O programa contempla quatro faixas: 1, 1,5, 2 e 3. A faixa 1 conta com o maior subsídio do governo na aquisição do imóvel, sendo que o mutuário deverá ter renda familiar de até R$ 1.800 e pagará parcelas entre R$ 80 e R$ 270. A faixa 1,5 se apresenta com uma característica diferente, pois os benefícios incluem taxa de juros mais acessível que a oferecida pelo mercado e a concessão de subsídio pelo governo de até R$ 47.500 para aquisição da casa própria. As outras faixas, 2 e 3, apresentam as mesmas expectativas de taxas de juros reduzida e concessão de subsídios menores que da faixa 1,5.

Existe um ponto diferencial entre a faixa 1 e as demais, que é a característica marcante do cunho social do programa, aponta o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa. Segundo ele, na faixa 1, o governo praticamente é quem banca a aquisição da casa própria e, por isso, determina que o mutuário não poderá vender nem alugar esse imóvel a terceiros. “A vedação se sustenta positivamente, pois se o programa tem caráter social, não se pode permitir que o mutuário se beneficie dele para auferir renda, seja com a venda, seja com a locação. Porém, o que fazer quando se depara com a impossibilidade de pagamento das prestações do financiamento?”, questiona.

Seguro Garantidor

Para todos os financiamentos do Minha casa, minha vida, o mutuário pagará um seguro chamado Fundo Garantidor da Habitação (FGHAB), que tem como cobertura a possibilidade de pagamento de até 36 prestações do financiamento em caso de desemprego ou queda da renda. “Importante destacar que não se trata de um seguro, mas sim de um empréstimo, pois as prestações pagas pelo fundo serão cobradas do mutuário no futuro. Não seria exatamente a solução do problema, mas talvez de protelar a perda do imóvel com um novo endividamento”, ressalta Vinícius Costa.

Há ainda uma contrapartida à vedação de venda ou locação do imóvel, que é a hipótese de execução do contrato com a realização de leilão para venda. “Nesse caso, de acordo com a Lei 9.514/97, imóveis da faixa 1 serão leiloados nos mesmos moldes dos pertencentes às faixas superiores e imóveis fora do MCMV. Ele se tornará, então, objeto de aquisição por terceiros, que poderão revendê-lo ou locá-lo para auferir renda”, explica o presidente da ABMH.

O que se espera é que o mutuário consiga pagar as prestações do seu financiamento para se tornar dono do imóvel e atingir o objetivo principal do programa. Porém, é preciso analisar que vedação da venda e locação com finalidade de auferir renda, e tentar estendê-las também à arrematação em leilão de execução. “É necessário que esse imóvel seja afetado para aquele objetivo social de propiciar a aquisição da casa própria a pessoas de mais baixa renda. Da forma como se encontra o regramento hoje, o mutuário não pode vender nem alugar, mas aquele que arrematar o imóvel em leilão poderá revendê-lo aproveitando da especulação imobiliária e ganhando dinheiro com esse negócio, mesmo raciocínio que se aplica à CEF, que poderá se tornar dona do imóvel para vendê-lo posteriormente a preço de mercado”, explica Vinícius Costa.

Perda de Emprego

Segundo a assessoria da Caixa, todos os contratos de financiamento têm esse seguro garantindo a suspensão das prestações por prazo limitado no caso de o mutuário ter dificuldades de cumprir o contrato devido à perda de emprego, ou motivado por redução do valor do salário. Para fazer valer essa regra, precisa procurar a agência financiadora para se informar sobre esse direito. Porém, é preciso que esteja adimplente. Não pode estar com prestação atrasada. Dependendo do caso, esse valor no período de suspensão pode ser renegociado nas prestações finais do empréstimo.

No MCMV, o imóvel é dado como garantia de pagamento ao financiamento feito com a Caixa, o que significa que o mutuário pode morar na casa com a família, durante o tempo em que durar o contrato, mas não pode deixar de pagar as prestações ou descumprir as regras até que o contrato termine ou que a dívida seja quitada.

O cliente pode solicitar a pausa total do pagamento das prestações por um período de até 12 meses para retomada da capacidade de pagamento. A quantidade de prestações contempladas na pausa depende de análise feita pela CEF, na qual é observada a relação saldo devedor/garantia atualizada. Modalidade disponível para contratos que já pagaram, no mínimo, 24 encargos mensais contados a partir do início do contrato, da fase de retorno do crédito (término de obra) ou da última incorporação ou pausa estendida.

O mutuário pode verificar a possibilidade de prorrogação do prazo remanescente do contrato, o que implica redução do encargo mensal uma vez que o valor da amortização mensal diminui com a dilação. Aquele que não tem recursos para pagamento integral do valor da parcela pode realizar a negociação e pagamento parcial por até 12 meses ou 18 meses, caso tenha opção de débito automático das prestações em conta. Nessa negociação, o cliente paga o valor dos juros mais acessórios e deixa de pagar o valor mensal da amortização.

Para contratos com atraso pode ser oferecida a incorporação, modalidade de negociação em que o cliente paga a parcela mais antiga pendente de pagamento e incorpora as demais ao saldo devedor. Nessa situação são observadas a quantidade de parcelas pagas desde a data de contratação, do início do retorno do crédito (término de obra) ou ainda da quantidade de parcelas pagas desde a última negociação. O mutuário pode pleitear a incorporação concomitante à pausa estendida, observadas as situações de cada contrato. No caso de atraso do pagamento de duas ou mais prestações, a dívida é cobrada toda de uma vez e, se não for paga, o mutuário não poderá comprar outro imóvel com descontos e vantagens do MCMV.

Algumas coberturas que o seguro do imóvel deverá oferecer:

- Os financiamentos habitacionais do programa MCMV, com recursos do FGTS, contam com cobertura securitária contratada pelos devedores que prevê quitação total ou parcial do saldo devedor do financiamento habitacional em caso de morte ou invalidez permanente (MIP) dos devedores; pagamento de despesas para recuperação de danos físicos no imóvel (DFI)

- O sucessor do devedor ou herdeiro pode solicitar a quitação do imóvel nos casos de morte do devedor ou invalidez permanente, desde que não esteja recebendo auxílio-doença

- No caso de morte ou invalidez permanente, pode haver quitação parcial da dívida, de acordo com o percentual de renda pactuado quando a compra for compartilhada

- O contrato prevê a correção mensal do saldo devedor pelo mesmo índice de correção monetária das contas vinculadas do FGTS e o recálculo mensal da prestação de amortização e as correções não dependem do reajuste dos rendimentos dos devedores

Com Estado de Minas